Roberto Jiménez es un auténtico pionero en el mundo de las cooperativas de vivienda en España y uno de los creadores del modelo de las gestoras de viviendas. Fundador de Taller de Gestión y actualmente consultor de Ksanet, gestora perteneciente a AGV, ha aceptado nuestra invitación para repasar con él más de 40 años del sector.
¿Qué momento vive el sector de la vivienda cuando entras profesionalmente en él en 1979?
Bueno, es que hay que distinguir dos etapas. La primera, cuando entro en contacto con las cooperativas de viviendas y la segunda, cuando lo hago de manera profesional.
La primera fue a través de la compra de una vivienda por indicación de la que en aquel momento era mi pareja, que me solicitaba que nos teníamos que involucrar en algo. En esta primera etapa estuve visitando y después de muchos rifirrafes llegué a entender realmente que era lo que se pretendía. Aquello a lo que yo me había apuntado era una presunta estafa o un presunto error de cooperativa y acabó desapareciendo.
Después, entré en contacto a través de una persona de esa misma empresa que se dedicaba a gestionar y me indicó las posibilidades que había de dedicarme a la gestión de esa actividad. Eso en principio me pareció bien, pero estuve muy cerca de todo el tipo de gestión que se estaba haciendo para que no se produjera un acto similar al que yo había conocido. Entonces a partir de ese momento se creó una cooperativa, en un primer paso que fue un contacto puramente comercial. Luego vino la parte de captar los primeros socios y se alcanzó una cifra cercana a los cien gracias a la capacidad comercial de mi organización. Me planté delante de esta persona que nos había contratado y le pregunté: ¿Y ahora qué? Y entonces me sorprendió con su respuesta, porque fue de verdad: “no tengo ni idea qué hay que hacer, porque nunca había llegado tan lejos. Yo sólo soy un empleado de Standard Eléctrica que pensaba hacer esta cooperativa para compañeros”.
Llegado a ese momento, con 100 socios apuntados que ya habían dado 300 pesetas para reservar el número de inscripción, me tocó en poco menos de 2 meses terminarme un curso completo de hacer cooperativas, de hacer cooperativas de protección oficial con todo lo que eso conlleva.
Desde Taller de Gestión has sido maestro de una cantera de profesionales que hoy en día copan muchas de las empresas que se dedican a la gestión cooperativa. ¿Cómo fue la etapa de Taller de Gestión y por qué resultó tan decisiva para muchos?
Taller de Gestión ha sido la primera gran inversión de tiempo, dinero y actividad intelectual a la que me he dedicado en cuerpo y alma durante cerca de 20 años. Concretamente, Taller de Gestión nació como una idea por esto que contaba anteriormente de conocimiento y desconocimiento del sector. Yo no quería volverme a encontrar con nadie que pudiera decirme que realmente no le había informado o no estaba suficientemente preparado para desarrollar su trabajo.
Con este paso, lo que se constituyó fue una franquicia que en aquel momento resultó novedosa y que así lo reconoció la prensa independiente del sector de la franquicia otorgándonos tres premios consecutivos a la mejor idea de negocio, lo que hoy en día llaman emprendedores de actividad. Entonces, aprovechando ese momento, crecimos, nos desarrollamos y pusimos en marcha lo que yo creía en aquel momento que se necesitaba, que era implantarnos en todo el territorio nacional mediante la constitución de empresas y sociedades que podían desarrollar la misma actividad que hacía yo.
Esto afortunadamente prendió y creció de manera importante convirtiéndose en aquel momento en la primera gestora de cooperativas nacional por encima de otras que existían en aquel momento, como Lacovi, Progea o la que creó el sindicato de CC.OO. Estábamos en el mejor momento. De hecho tuvimos un premio especial que nos otorgaron por el desarrollo de la promoción de la mayor promoción de viviendas de VPO desarrolladas en Euskadi que se hicieron en Bilbao. Fueron 850 de una sola tacada, todas de protección oficial y todas reconocidas por el Gobierno Vasco como dotadas del mejor sistema de calefacción y el mejor sistema de aislamiento. Ha sido algo que me llena de satisfacción por el hecho de haberlas realizado. Son las famosas torres de Barakaldo.
Roberto, ¿cómo se te ocurre el modelo de franquiciar y por qué acaba agotándose?
Yo diría que el modelo de franquicia lo ideo por motivos simplemente didácticos. Hay que tener en cuenta que en ese momento había una necesidad tremenda de vivienda en España a todos los niveles y no se podía atender de manera efectiva, dado que no había suficiente conocimiento de la materia de la cooperativa en todas la provincias.
Por esta razón, nosotros nos lanzamos primero con paso muy prudente y esperando que la respuesta de este modelo de gestión se consolidara en todo el territorio nacional. La sorpresa fue que Taller de Gestión, por decirlo de alguna manera simple, murió de éxito, porque en aquel momento que fue en el inicio de la crisis de 2007 nos encontrábamos con cerca de 9.000 viviendas en distintas fases y lo único que nos preocupaba era sacar adelante nuestro proyecto.
Esto me obligó de alguna manera a rodearme de gente que ahora, a lo largo del tiempo, he descubierto que era gente muy preparada y capacitada como para poderlo llevar a cabo. Por eso yo siempre he dicho que el éxito de Taller de Gestión aparte de la gran idea de franquiciarla, que esa sí que fue mía, todo lo demás se lo debo a grandes colaboradores como gente que actualmente todavía funciona en el sector.
Taller de Gestión sirvió para formar a mucha gente que hoy está en gestoras de cooperativa, ¿sirvió de universidad para grandes profesionales del sector de hoy en día?
Entiendo que sí. En principio, se hizo una labor de formación muy grande. También hay que contar con que algunos de los colaboradores ya venían con experiencia, poca, pero experiencia en cooperativas. Esto reforzó la puesta en marcha de lo que era el sistema en sí. Permitió que aparte de hacer esta labor de formación a todos los niveles, sirviera para que los mismos empleados dieran sus correspondientes cursos de formación en la universidad con el tiempo.
¿Qué destacarías de la evolución de las cooperativas de viviendas en las últimas décadas?
Este sistema ha cambiado mucho desde el comienzo hasta ahora. En primer lugar, la relación con los cooperativistas era una relación casi poco menos que formativa y educativa, de saber que tenían que desarrollar esa función como cooperativistas. Eso costó mucho tiempo porque tuvimos que formar un equipo comercial que nosotros lo llamábamos comercial pero que realmente su labor era más informar y dar a conocer el sistema de cooperativa que vender, puesto que realmente estaba todo prácticamente vendido desde el principio.
Han pasado cuatro décadas desde que comenzaras con las cooperativas y parece que en la calle aún no se tiene claro qué es una cooperativa de viviendas. ¿Por qué sucede esto?
Bueno, creo que es verdad que hay un gran desconocimiento de lo que es el mundo de la cooperativa y las gestoras y esto depende de los que estábamos y los que me han sucedido al frente de la asociación. Es necesario dar una información más amplia y que cubra todos los sectores del trabajo que desarrolla una empresa gestora, porque hay que tener en cuenta que primero aquí nos encontramos con una ley de cooperativas.
Las cooperativas de viviendas son unas cooperativas atípicas dentro de la economía social, porque así como otras cooperativas se basan y se apoyan en la experiencias pasadas, como son las cooperativas de trabajo asociado y de enseñanza, etc… las de vivienda son entidades que se crean con un plazo de vencimiento, es decir, nacen ya con la muerte anunciada de la cooperativa, que es la entrega de las viviendas.
Hoy en día es posible encontrarse en régimen de cooperativa con vivienda de precio asequible pero también con vivienda de más alto nivel económico. ¿Cómo ha variado la tipología de las viviendas en cooperativa en todos estos años?
Yo diría que, en líneas generales, lo que ha variado ha sido la formación y la preparación de la gente en general. Anteriormente nos encontrábamos con personas que no tenía conocimiento específico de cómo funcionaba esto. Pero luego hemos ido viendo que hacía falta que hubiera unas empresas detrás de estas cooperativas que las consolidaran en su modelo.
Con lo cual nos encontrábamos con lo de siempre, con que realmente la gente lo que hacía era confiar mucho más en la gestión de la experiencia anterior que en el propio sistema de cooperativas que sólo pretendían hacer uso de él. Ha habido de hecho en las cooperativas mucha gente que en lugar de pensar que se iba a adherir a una cooperativa de viviendas, pensaba que compraba una vivienda como a un promotor tradicional, cuando realmente en la vida de una cooperativa se necesita la participación de la gente que de alguna forma tiene que llevarla a cabo.
¿Deberían las Administraciones públicas involucrarse más para que conociera y se facilitara el modelo cooperativo?
En el año 2004, con la creación del Ministerio de la Vivienda a través de su ministra, María Antonia Trujillo, se consiguió dar mucha visibilidad, un segundo empujón al mundo cooperativo, porque encontramos un apoyo manifiesto y claro del Ministerio a nuestra actividad. En aquel tiempo, fue la etapa que más ha crecido o más se ha disfrutado de nuestra actividad.
Una de las realidades que más preocupan a las gestoras de cooperativas en plena crisis pandémica es el hecho de que los bancos están cerrando el grifo de la financiación. ¿Cómo has vivido en tu carrera momentos como este en el pasado?
El primer momento en el que yo sufrí un cerrojazo de los bancos fue al inicio de la actividad, cuando nos costó auténticos esfuerzos conseguir unos préstamos a la friolera del 14,5%. Nos parecía alucinante que nos prestaran ese dinero para llevar a cabo una promoción. Menos mal que luego conseguimos calificar esas viviendas como viviendas VPO y se logró rebajar los intereses apoyándonos en las ayudas estatales.
Pero no debemos olvidar que en aquel momento empezaron los bancos esa guerra larvada de obtener los créditos hipotecarios. Eso para nosotros resultaba muy prometedor, pero por el contrario nos encontrábamos que necesitábamos una gran cantidad de tiempo y esfuerzo de tiempo dedicado solamente a conseguir esa financiación. Es normal durante la primera crisis que yo conocí, la segunda fue en el año 92 o 94 y la tercera fue a partir del 2001 y la última la del 2007, por no contar con la que vivimos actualmente que creo que es la más grave. ¿Es lógico que la banca cierre su negocio con la financiación hipotecaria? Yo creo que ese es un error que llevan cometiendo durante mucho tiempo. Yo pude convencer durante una larga temporada a un gran directivo del Banco Santander y de Caja Navarra, que fueron los que me dijeron que era un profundo error el no prestar atención a las cooperativas, porque, primero, tenían el cliente fijo; segundo, habíamos visto una evolución de ese cliente durante el periodo de la actividad y, tercero, la subrogación y puesta en marcha eran viviendas que se utilizaban para vivir, no para invertir. Eran viviendas de primer uso.
Siempre ha existido en España una demanda importante de vivienda asequible. ¿Ha evolucionado esto con el paso del tiempo?
Realmente ha habido unos cambios en cuanto a ese criterio, porque las viviendas se utilizaban como refugio o bien por inversores o bien por personas que las querían utilizar como uso permanente. Para estos últimos, hoy en día la cosa ha caído hasta el punto en el que nos encontramos con una situación en la que desde la Administración no se facilitan ayudas para los préstamos hipotecarios o para cualquier tipo de acceso a la propiedad de una casa, lo cual dificulta en gran manera todo lo demás.
Hubo un momento en el que la Administración se volcó en exceso con la vivienda permitiendo algunas barbaridades como fue lo de que toda España es urbana, algo que todos reconocemos que nos sorprendió. Pero también aquello permitió que se ampliaran las expectativas para muchas familias, pero no pudieron acogerse a los planes que en ese momento se planteaban, con lo cual, las familias querían comprar una vivienda y lo hacían de la forma mas económica posible y, través de lo que conocían o de lo que ponían a sus disposición las sociedades, en este caso, las cooperativas.
¿Cuál ha sido la mejor época del sector cooperativo en tu opinión?
Yo creo que, de alguna manera, lo primero que se debe aclarar que no es la mejor época o la época más brillante la que más lo parece. Por ejemplo, hemos asistido durante los años 80 y 90 a la ejecución de un gran número de viviendas y una muy buena época para las cooperativas a través de grandes planes. Recuerdo el plan 18.000 de Madrid que fue la oferta de suelo para la realización de 18.000 viviendas de protección oficial que específicamente podían concurrir a los concursos cooperativas de viviendas.
Entonces, el desarrollo que tuvo esta actividad fue muy grande. Es verdad que en aquella época debemos agradecer mucho las cooperativas a Espelosín y a algún otro compañero nuestro, que fue gente que se volcó de manera clara en las cooperativas de viviendas.
¿Por qué son tan importantes las gestoras de viviendas en el modelo cooperativo?
Habría que remontarse al principio de los tiempos cuando desde la Federación de Cooperativas se creó un esquema para homologar a los gestores de cooperativas. Esta homologación venía dada por una formación que imponían desde la Federación que era de corte falangista. Entonces pretendían, de alguna forma, mantener todo el sector perfectamente controlado.
Cuando nosotros aparecimos con la primera gestora o , por así decirlo, empresa de gestión de cooperativas de viviendas, se nos ocurrió ir a la Federación para presentarle la idea. Entonces, como respuesta recibimos que éramos una inmobiliaria encubierta, algo que ha costado tiempo quitar de la cabeza a mucha gente.
Al igual que decía antes que las cooperativas son muy específicas y las de viviendas nacen y mueren para un tiempo limitado, te encuentras que esa experiencia de las cooperativas no queda en ningún sujeto de la misma. Los presidentes, los secretarios, una vez que tienen su vivienda desaparecen, con lo cual, se crea un hueco en lo que es la capacidad de experiencia y de haberlo hecho anteriormente que tiene que radicar en algún lado.
En ese momento las gestoras de cooperativas que se crearon como sociedades a partir del año 1980 se debió a que todo el mundo se liberó de lo que era un collar que teníamos a través del franquismo y que permitió que la gente participara y creara sociedades de este tipo. Una vez que se crearon estas sociedades se demostró que el cien por cien de las cooperativas gestionadas tenían buen fin y realmente cumplían con las promesas hechas por la cooperativa al principio.
Esto demostró que, de alguna manera es necesario, es imprescindible, no digo yo más adelante cuando se han ido aprobando sucesivos decretos, ampliaciones, 17 legislaciones autonómicas… cuando se ha empezado a sumar todo esto, ha hecho que sea una labor imprescindible el que una cooperativa para poder llegar a buen término deba tener detrás una empresa de gestión. Hay que tener en cuenta que igual que se pueden constituir tienen derecho a contratar a los mejores profesionales que pueda haber en su sector para ayudarles a llevar a buen puerto su proyecto.
Hacías mención a las distintas legislaciones. ¿Han sido estas facilitadoras para que las gestoras de viviendas hayan desarrollado su labor?
La legislación se ha hecho para todo el mundo y los que lo han hecho posible han sido las propias cooperativas a través de su labor como empresas o sociedades de economía social, pero que competían concretamente con actividades como los promotores privados o los que conocemos como promotores al uso, que sólo se interesaban si al final el negocio era suficiente rentable, como es lógico como empresario buscar su justo beneficio.
Desde tu experiencia, ¿por qué dirías que merece la pena más la vivienda en cooperativa que la promoción inmobiliaria?
Yo, en ese sentido, siempre digo que ese es el gran futuro del cooperativismo. Cuando todo el mundo descubra que realmente incorporarse a una cooperativa de viviendas es adquirir una vivienda de una forma rentable y económicamente accesible. Porque son viviendas que se hacen a un riguroso precio de coste, con lo cual, todo eso influye, porque las personas buscan la mayor rentabilidad o el mayor ahorro posible para su compra. En este caso, las cooperativas lo cumplen.
Si miramos al futuro, ¿dónde crees que podrían estar las claves para que el sector cooperativo de viviendas goce de buena salud?
Creo que hay que diferenciar el negocio de las cooperativas que consiste en que una vivienda salga lo más barata posible y otra, es el negocio de la gestión. Yo pienso que a pesar de que seguramente no me corresponde por edad y por situación, pues lo que se ve claramente es que el futuro es esperanzador y profundamente asequible para el mundo de la cooperativa.
El hecho de que seamos los gestores los que de alguna forma estemos representando los intereses de estos cooperativistas es en función de hay mucha labor de gestión de las cooperativas que es necesario apoyar por nuestra parte, de los gestores. Pero nos encontramos con que para mí el futuro, por mi forma de verlo y por ver la evolución que ha sufrido, es profundamente optimista, porque van a ser unos años en los que la gente se va a dar cuenta de que realmente no es lo mismo comprar cualquier cosa a través de una compra impulsiva, que una vivienda que es más reflexiva y que no se requiere comprar en el momento.
En las cooperativas la gente entrará con la clara idea de que quiere participar y querrá saber qué se va a hacer durante todo el proceso de construcción de su vivienda, de saber cómo está hecha, de saber dónde va a tener dificultades si en la calefacción, si en cualquier tema que pueda influir en la calidad del producto final.
Hay que tener en cuenta que la gente cada día está más preocupada por la calidad de lo que compra, en este caso, viviendas. Quiere saber, quiere participar y quiere estar en todo el proceso de producción de esa vivienda y eso sólo va a ocurrir con modelos como son las cooperativas de viviendas o cualquier otro modelo que permita la participación de los compradores.
Desde la primera cooperativa que hice es un asunto algo incómodo de tratar, porque todos los clientes pretenden tener el mayor número de información posible y tener esa patente de corso que es decir que sé cómo he hecho mi vivienda y por qué vivo aquí. Y eso de alguna manera va a reflejarse en el desarrollo de los próximos años.
No obstante, también es verdad que habrá muchas gestoras y personas que están en la gestión, que deberán incorporar o intentar adaptarse a esas nuevas medidas. Por ejemplo, hoy en día, es casi nula la compra de manera directa. Dentro de poco asistiremos a la compra telemática de todo tipo de productos, incluida la vivienda, pero claro, incluir la vivienda en esto, supone que los clientes tienen que estar informados, tienen que verlo de una forma práctica y poder acceder a esa información de una manera directa sin ningún obstáculo por parte de los arquitectos, los técnicos que consolidan la gestión… todos los participantes tenemos que estar al servicio de ese nuevo cliente. Y esto sin duda va a ocurrir.
En la última crisis, las gestoras de cooperativas fueron un factor importante para que el sector aportara una oferta importante al mercado. ¿Por qué se produjo este hecho diferencial?
Aquí siempre existe algo que yo he tenido tradicionalmente, como han sido mis enfrentamientos con los promotores tradicionales y es que seguramente el motivo de que la gestoras hayan tenido una gran participación y una gran presencia dentro del mercado ha sido sobre todo porque los promotores nos han dejado.
Pero simplemente por un asunto que era puramente interés: que cuando ellos consideraban que la vivienda no les era suficientemente rentable, lo que solicitaban era que se les revisaran las condiciones, les subían todo y si no lo conseguían hacían un plante y les reducían el número de unidades. En el momento en el que aparecían las gestoras, ya las viviendas, aunque no las hicieran las promotores, sí había alguien que las llevaba a cabo, las cooperativas gestionadas.