Miguel Palmero

Miguel, eres de formación arquitecto y durante los primeros años como profesional estuviste ligado a la Administración. ¿Cuál ha sido tu recorrido hasta que fundas Libra Gestión de Proyectos?

Quince años en la administración. Entre con el primer ayuntamiento democrático de Madrid hasta que salí en mi última etapa como gerente del Instituto de la Vivienda de la CAM. Salí en el 95, estuve varios años como consultor profesional, viajando por Latinoamerica y vendiendo planificación estratégica urbana y finalmente decidí volver a la vivienda que es lo que había hecho tantos años en la administración y monté en el 98 Libra en el formato de cooperativa, que es con lo que me sentía más identificado.

¿Cómo ha sido tu experiencia desde el plano de la gestión pública frente a al de la privada que te ocupa desde hace años?

Yo he sido un profesional de la vivienda y de la administración de una forma un tanto atípica, muy implicado y voluntarizado con todo lo que hacía porque era una etapa apasionante de construir nuevas cosas y políticas de vivienda. Yo empecé diseñando la política de rehabilitación de viviendas del Ayuntamiento de Madrid, dando las primeras ayudas a las rehabilitación que se daban en España y muy implicado en el diseño político de todo esto. Y sigo viviendo profesionalmente todo con la misma pasión. Ahora desde el otro lado, con la pasión de diseñar y producir viviendas mejores para la gente.

En la Administración había que hacer mucha vivienda pública pero también había que producir mucho suelo público. Desde el IVIMA hacíamos y participábamos en muchos consorcios para ofrecer viviendas a las cooperativas y ahora es cierto que echo de menos mucho suelo público para que el mundo de la vivienda social tenga la importancia que se merece, que haya suelo barato y accesible y echo de menos esa época en la que teníamos un gran objetivo de producir miles de viviendas en régimen de cooperativa y vivienda de tipo social. Pero le pongo el mismo empeño en hacer vivienda de lujo para la gente que quiere mejor vivienda en el fondo. Es la pasión. Cuando entregas una promoción, que esté bien hecha y cubra sus objetivos.

¿Existía otra sensibilidad desde la Administración en los años 80 y 90 respecto a la de la Administración actual en lo referente a la vivienda?

Yo creo que sí. La sensibilidad era mayor hacia una demanda que era muy grande, pero tanto de gente con poco recursos como de gente con recursos medios. Hay una gran diferencia entre este momento y aquel y es que en aquel momento se potenció mucho la clase media española. Creció mucho y la fortaleza del país se hizo mucho gracias a un crecimiento potente de esa clase media que era mucho funcionario, pero que también era trabajador del sector de la industria que con unos salarios decentes y razonables.

Y sin embargo, lo que pasa ahora, es que se han agigantado las diferencias entre la clase y los salarios más bajos y más altos y la clase media se ha empobrecido bastante. Esa diferencia se nota en cuál es la capacidad adquisitiva que se tiene  para adquirir una vivienda. Hoy día los jóvenes lo tienen peor, que los que éramos entonces cuando teníamos 30 años, y entonces su capacidad adquisitiva es más baja y hay más porcentaje de población con una capacidad adquisitiva menor y en ese sentido, lo que es necesario es potenciar mucho más la promoción pública y la promoción social dirigida a la gente con menor capacidad adquisitiva. En ese sentido, los temas del alquiler social que se están promoviendo ahora están bien, pero incluso eso lo van a poder pagar. Un alquiler de 500 a 800 euros al mes muchos chavales jóvenes lo van a tener difícil de pagar.

Tu entrada en la Administración coincide con el inicio de la aventura de las primeras gestoras de viviendas. ¿Cómo recuerdas aquellos momentos?

Nosotros vivimos de la administración un plan de viviendas muy fuerte dirigido a las cooperativas que fue el Plan 18.000 del Ayuntamiento de Madrid. Yo estaba en la EMV, llevando rehabilitación, pero en paralelo estábamos manejando un programa para hacer 18.000 viviendas en el municipio de Madrid dirigido principalmente a cooperativas y fue un boom, una potenciación muy fuerte de las cooperativas. Luego desde la Comunidad, lo hicimos con consorcios urbanísticos, que ofrecíamos mucho suelo a las cooperativas. Había polígonos como Loranca, donde había que traer casi de los pelos a las cooperativas para que fueran allí y luego cuando vieron el éxito que teníamos estaban encantadas. Desde la Administración me siento partícipe de este empuje que dimos a este sector.

Cuando me lo planteé en el año 98, lo había vivido desde el otro lado, había visto la potencialidad que tenía y lo interesante que profesionalmente podía ser eso y por eso tomé esa decisión de embarcarme de este modo en la vivienda social. Porque sigo siendo un enamorado del modelo cooperativa a pesar de que ha cambiado mucho, no es el mundo el de antes que ahora sobre todo desde el punto de vista de cómo se estructura la demanda y qué tipo de gente accede a ello, pero sigue siendo un modelo necesario y en todas las tipologías posibles de viviendas, no sólo en la barata, en la más asequible, sino también de alto standing. Yo creo que como modelo creo mucho en él y sigue teniendo muchas potencialidades y sigue siendo bueno para hacer la mejor vivienda posible al mejor precio y yo creo que me decidió el dar este paso la buena experiencia que habíamos tenido desde el otro lado.

¿Qué le viste como atractivo a la gestión de cooperativas para que te decidieras a fundar una de ellas como es Libra?

Pues, en aquel momento, la capacitación de la gente no era tanta y faltaba, había tanta demanda que con poco se podía hacer mucho, no hacía falta tener una gran experiencia profesional para hacerlo. De hecho sigue habiendo mucha gente que se mete a este mundo sin tener esta capacitación profesional, y todavía nos falta el mejorar la capacidad profesional de hacer esto. Yo creo que sí que vi la posibilidad de participar en mejorar esa profesionalidad y darle un sentido propio, una característica personal propia a un modelo de gestión que habiendo como había ya cuando me incorporé incluso escuelas, porque había algunas gestoras que tenían sus propios de formación y se habían profesionalizado mucho, pero sí veía la posibilidad de aportar una visión personal, y como digo, no es lo mismo que tu despaches viviendas, como se hacía en aquella época, en la que había colas y se vendían con una facilidad tremenda, ahora tienes que pelearte mucho para conseguir la gente, con las pr0motoras, con las propias gestoras para tener la gente suficiente para sacarla adelante.

El modelo ha cambiado en ese sentido un poco; podemos tener si se trata de vivienda protegida en sitios estupendos la vivienda garantizada (Valdebebas, por ejemplo) pero en otros sitios, hay que pelearlo mucho. Yo creo que en este terreno las gestoras nos hemos reconvertido un poco y nos hemos planteado otra forma de hacer que compite mucho con las promotoras habituales, pero con el interés y el esfuerzo porque la vivienda al final salga a mejor precio y con una buena calidad.

Hoy en día una cooperativa de viviendas no tiene por qué, como sucedía antes, llevar a cabo vivienda de precio asequible solamente. ¿Qué ha cambiado para que ahora exista una mayor variedad?

Mira, desde el punto de vista de la demanda, como tu no te compras más que una vivienda o dos en tu vida, la demanda es única. La experiencia en cooperativa o compra de vivienda suele ser única. Nos encontramos poca ente que se sume a nuestra experiencia que ya haya tenido otra experiencia en cooperativa. A veces incluso, a los que vienen con experiencia en otras cooperativas vienen con una cierta perversión del modelo, porque ya tuve experiencia y si me fue mal ya vengo prevenido de cómo va a ser esto. Por eso cuando tu pones en marcha una nueva cooperativa es como abrir el melón a gente nueva que no sabe de qué va esto, que les tiene que enseñar y decir cómo es.

Eso no ha cambiado a lo largo del tiempo, en un 90%, la gente se enfrenta por primera vez. Lo que sí ha cambiado mucho es el intercambio de información a través de las redes y esto es una pelea que tenemos permanente contra este mundo por lo que desvirtúan la realidad. Lo que supone de ruido, de mala información. Eso antes no se producía en años 80 y 90, la gente se enteraba de los asuntos en las asambleas cuando tu les contabas a gente conocida, pero se tomaban el teléfono como mucho, no había ni correo electrónico. La información que les llegaba era la que tu les dabas y había esa fuente de confianza clara entre la gente y la gestora. Ahora, eso hace más ruido el negativo, el que pone pegas, el que piensa mal. Hay gente que hay que decirle no te apuntes, porque si piensa que todo va a salir mal… que no me estropees el ambiente. Esto también hay que decirlo, en aquella época, las cosas eran  más sencillas. La financiación era fácil, los bancos daban hasta más del cien por cien de la financiación, con la compra de suelos era más fácil. Todo formaba parte de un tren que caminaba en la misma dirección y que tenía todo engrasado.

Hoy en día todo es mucho más difícil de gestionar, por eso la profesionalidad que se requiere es muy grande. Cada día es más difícil defender un proyecto en los ayuntamientos con los funcionarios, con los bancos, con las constructoras… la pelea del gestor con todo lo que conlleva esto , la gestión con los socios, con los bancos, técnicos, es más complicad. Hay tanta normativa que cumplir, tanta ley del consumidor, tanta defensa y protección de todo, que contratar y engrasar el sistema de prevención de capitales… antes tampoco había que hacerlo, ni las compañías de seguros, los project monitoring, en fin, requiere de una gran profesionalidad y, sin embargo, hay gente que pienso que tiene muchos derechos y pocas obligaciones y el derecho a decidir a todo y esto te enfrenta a que oiga yo estoy protegiendo a usted y a este proyecto en su conjunto y usted claro que tiene sus derechos, pero tiene más derechos el conjunto de la promoción y tengo que salvar el proyecto y lo tengo que hacer en el banco que me ha puesto una pega y me exige unas cosas que han surgido de repente… con esto quiero decir que tenemos un sector profesional con mucha complejidad con un conjunto de profesionales dentro e cada empresa que cada vez es más amplio para cubrir todos los frentes y esto nos obliga a tener mucho cuidado con todo lo que hacemos con cada paso que damos con cada información que damos. En ese sentido ha cambiado mucho el panorama de las cooperativas que teníamos antes y ahora.

¿Cómo ha cambiado el panorama desde que hace casi 25 años fundaras una gestora como Libra?

Cumplimos 25 dentro de dos años. Las exigencias se han incrementado tanto respecto a lo que teníamos entonces que es difícil compararlo porque tienes que estar mucho más preparado para afrontarlas, las exigencias de los bancos son mayores, así como la de los seguros. Antes no existía el seguro de cantidades, por ejemplo. Ahora hay que cumplir con esto, la normativa técnica de construcciones es mucho mayor. Creo que más que superar lo que entonces habíamos tenido que superar, lo nuevo que se ha sumado a este proceso. Antes todo era mucho más simple y más sencillo. Y no tenía este grado de complejidad y creo que el esfuerzo que se nos existe para ser capaces de tener todo esto, las normativa y exigencia que todos nos piden, administración, bancos, etcétera, cumplir con todas el reto es mayor.

¿Cómo ha cambiado la disposición de la Administración hacia el sector?

Antes había una mayor simbiosis entre el mundo político y el técnico. Yo estaba en un intermedio. No era político pero estaba en un cargo de designación político y en ese punto podía hacer mucho en que el mundo técnico facilitara las cosas. Si había una política para hacer consorcios urbanísticos y desarrollar suelo para venderlo, había una política para calificar esa vivienda protegida, había una preocupación porque salieran calificaciones y facilitarlas de la mejor manera. Yo creo que ahora hay un mayor distanciamiento entre el mundo político y el técnico, que hace que el técnico tenga mucho más poder y muchas veces domina al político y tiene un criterio y es el que te pone las trabas o te facilita. Y por mucho que digas que quieres hacer 25.000 viviendas sociales en no sé que periodo, como el mundo técnico no facilite licencias, calificaciones… estás muerto. Cuesta mucho, en el ámbito especialmente de la vivienda protegida, sacar adelante los proyectos. Y claro, he sufrido en la comunidad valenciana en reuniones con técnicos y políticos, que me ponían pegas a que un aval de cantidades no lo podía dar una compañía de seguros, lo tenía que dar un banco. Eso lo decía el técnico y yo decía que la ley me decía que los avales los podía dar tanto un banco como una compañía de seguros, pues usted me tiene que aceptar mi aval de una compañía de seguros como válido, pues no es que quí lo hacemos así y no nos gusta de la otra manera y el político al lado no diciendo nada. Te enfrentas a realidades que, aunque sean puntuales, que superan lo que uno está acostumbrado a hacer. Si hay que hacer vivienda social y vivienda protegida, hay que poner medios y esfuerzos para que esto sea así y facilitarlo. Y yo creo que no todo son facilidades en estos momentos y hay que engrasarlo más al mundo técnico para que las cosas salgan más rápido.

Y en tu opinión, ¿podría volver a recuperarse ese espíritu colaborativo de la Administración de finales del siglo XX?

Esto no lo veo tan fácil, sobre todo porque tenemos una dispersión total del mundo político que hace que llega a la política de vivienda personas que no tienen una experiencia previa en este mundo, pueden ser de un partido muy pequeño que de repente ha conseguido una cuota de poder y que establece una dinámica asesorada por no se sabe quien. Toda esta dispersión política que hay en el país perjudica las políticas concretas que hay en cada sitio, en tema de vivienda. Ahora tenemos 17 políticas de vivienda, 18 con el estado, y en cada sitio no gestionadas por un cuerpo homogéneo. En uno está el PP en otro el PSOE, nacionalistas, Ciudadanos, Unidas Podemos… Y nosotros que tenemos vocación de ir fuera de Madrid, tienes que ir a sitios y llevamos muchos años allí, tienes que ver cómo entras, qué te piden que no se ha pedido nunca… No es fácil y no veo yo que vaya a ser fácil en el futuro porque no tiene perspectiva que esto se unifique más o que haya un eje estructurante que diga la política de vivienda hay que defenderla de esta manera y hay que sacarla de esta manera. Yo creo que va a seguir costando mucho si no más.

Dos de los mayores problemas que las gestoras repiten de un tiempo a esta parte tienen que ver con el suelo y la financiación. ¿Cómo ha cambiado esto en las últimas dos décadas, por ejemplo?

Entonces había mucha producción de suelo, por lo menos en Madrid y en otros sitios a través de consorcios de políticas de suelo, entonces, montábamos con muy poco dinero hacíamos consorcios de 4.000 viviendas en lugares como Móstoles, Getafe o Leganés. Poníamos muy poco dinero, porque lo que hacíamos era convenios expropiatorios con los propietarios del suelo y les pagábamos en suelo finalista, vivienda libre, sacábamos concursos de urbanización y pagábamos a las constructoras en parcelas de libres o protegida y el resto lo sacábamos a concursos entre cooperativas y para suelos de la propia administración. Al final hacíamos en muy poco tiempo, porque los procesos no eran tan lentos, teníamos mucho suelo urbanizado. Esa práctica que la hacíamos con estos municipios en el Ayuntamiento de Madrid fue imposible porque no creía en eso, sólo en las Juntas de compensación y habríamos sacado los suelos de los PAU en sistema consorcio los hubiéramos sacado con mucha más velocidad y rapidez de cómo se produjeron en las juntas, donde hay que poner de acuerdo a decenas de propietarios y que aprueben y demás. Entonces la producción de suelo la teníamos muy bien organizada y dirigida para producir suelo asequible para vivienda social y libre.

En cuanto a la producción de suelo, ahora todo es más difícil, el mercado es un poco más opaco, gracias a concursos públicos de cierta magnitud antes se lograba una mayor dispersión de la oferta para que pudiera satisfacer a más demandantes. Hoy son las Juntas de compensación y los propietarios particulares los que tienen los suelos y hay que negociar con ellos a través de intermediarios o no. Todo esto se hace más complicado para que el mundo cooperativo acceda al suelo y necesitamos opciones de compra que duren u tiempo para poder armar una cooperativa, entonces había la posibilidad de tener una demanda estructurada esperando. Ahora, a la demanda, hay que salir a buscarla aunque esté, y aunque la consigas en poco tiempo. No está en la lista de espera. Y entonces, las dificultades en el tema suelo son mayores, porque el mercado es más opaco y la administración produce menos suelo.

En lo referente a la financiación, entonces había una predisposición mucho mayor pro parte de las entidades financieras, había más entidades financieras que hay que tenerlo en cuenta, cajas de ahorro (aunque luego por exceso ocasionaron los problemas que ocasionaron). Pero había una mayor disposición a financiar suelo, promociones y todos, pólizas para el IVA… había posibilidad de tener una línea prevista con un banco para comprar suelo, para financiar este tipo de operaciones. Ahora todo es más restrictivo, hay menos entidades con mas pegas, dificultades… sobre para la compra de suelo. No hay muchas entidades que te ayuden para la compra de suelo y tienes que tener las cooperativas muy llenas y cubiertas o por el contrario adelantar dinero por parte de las gestoras. Nosotros tenemos muchos recursos invertidos en opciones de compra y apoyo a cooperativas hasta que la cooperativa es viable y eso hace que como empresas tengamos más músculo financiero para poder llevar a cabo este tipo de relaciones. Por lo tanto, tanto en el suelo como en la financiación, estamos en muchas más dificultades que las que había entonces.

¿Cómo se han vividos los distintos momentos de crisis desde las gestoras de cooperativas, quizá también atendiendo a eso de que en las crisis las cooperativas salvan un poco el sector?

Yo tanto como decir que las cooperativas han salvado el sector no creo que pudiéramos afirmar esto, pero si que nos hemos salvado. Ha habido más crisis en el sector promotor que en el nuestro y hemos sido capaces de defendernos mucho mejor. Después de la crisis del 2008, con todas las dificultades que ha puesto el sector financiero para conseguir financiación, fue un momento muy bueno para hacer viviendas de mejoras cojonudas a un precio increíble. Nosotros hemos hecho viviendas de 250 metros en San Sebastián de los Reyes en plena crisis a mitad de precio de lo que hoy se hacen esas viviendas. Sería imposible hoy en día. Es cierto que, desde la demanda, la gente con menores recursos y la gente joven, lo tuvo muy difícil por no decir imposible, por lo tanto nos tuvimos que dirigir a la gente que no había perdido el puesto de trabajo y que tenía condiciones suficientes para poder enfrentarse a la compra de vivienda. Y esa gente nos salvo, porque nos adaptamos a su demanda.

Ahora en esta demanda nos está pasando una cosa parecida. Es cierto que el sector no ha sufrido tanto como con la crisis del 2008 en general, pero nos está yendo de cine. Casi diría que en época de crisis nos va mejor que en época de boom. Porque en época de boom, la competencia es mucho mayor, los promotores privados inflan los precios, son capaces de comprar los suelos con mayor agilidad que tu, es difícil competir con ellos en la compra de suelos sobre todo. En esta época la cosa se contienen un poco  más y tenemos un hueco mayor para poder hacer en esta época , lo que si tenemos es la suerte de que la gente se ha dado cuenta de que la vivienda es muy importante en su vida, que una vivienda con terraza y de calidad es más importante todavía, y nosotros que llevamos haciendo esto toda la vida y sobre todo en los últimos diez años viviendas buenas con buenas terrazas y con grandes acondicionamientos interiores, esto es la gloria para mucha gente que ahora está mirando a la vivienda como un bien muy preciado.

Entonces, por lo tanto, las crisis nos han venido bien, no hemos sufrido, nos hemos sabido adaptar. No es que queramos vivir en crisis de forma permanente, pero como este es el sector que es, no es como fabricar lápices o coches, es un mercado cíclico y vamos a seguir viviendo en la parte de arriba o debajo de la curva, tenemos que saber adaptarnos y yo creo que el sector cooperativo lo sabe hacer, saber adaptarse y encogerse o expandirse cuando hace falta. No creo que vayamos a vivir como sector crisis nunca, vamos a seguir defendiendo un buen territorio y ojalá nos dieran la oportunidad de hacer mucha más vivienda social de precio asequible con la oportunidad de acceder a esos suelos de manera más fácil, porque seríamos campeones en ese caso. Es un sector muy capacitado y profesionalizado, con posibilidad de hacer el doble que estamos haciendo y yo creo que la administración debería tenernos más en cuenta a la hora de hacer su planes públicos de vivienda.

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