Las 10 medidas urgentes para la vivienda y sus posibles soluciones según AGV

10 medidas urgentes para la vivienda

 

1. Revisión del concepto de protección en la vivienda ante la pasividad general que han mostrado las Administraciones anteriores.
2. Soluciones para paliar la dificultad de una oferta de vivienda asequible, particularmente para la adquisición de la primera vivienda.
3. Propuestas de actuación real de la Administración ante la burbuja del precio del suelo.
4. Dos posiciones en el sector: la estrategia especulativa de capital de los fondos frente a las empresas expertas que producen valor social, estabilidad, permanencia y riqueza.
5. Necesaria puesta al día de los métodos constructivos y medidas para la actualización de su mercado de trabajo.
6. La posibilidad del alquiler como modelo frente a la propiedad como seguridad económica futura.
7. Casuística sobre la indefensión jurídica y medidas para su resolución.
8. La defensa del comprador de vivienda y el estudio del modelo fiduciario como alternativa a desarrollar.
9. Financiación inmobiliaria de las promociones y los compradores: las hipotecas y los tipos de interés.
10. Qué deben aportar las administraciones para la supervisión global de los procesos en el sector que eviten la aparición de las temidas burbujas.

 

 

Tras someter la situación de la vivienda a una reflexión interna en AGV, estos fueron los diez puntos que surgieron como los más acuciantes en el sector y por ello decidimos enunciarlos como los principales a la hora de plantear un debate público en el encuentro 10 medidas urgentes para la vivienda que tuvo lugar el pasado día 29 de noviembre en el Ateneo de Madrid

Ante la situación anteriormente apuntada, que se puede calificar de preocupante cuando menos, desde AGV nos pusimos a enumerar también las posibles medidas urgentes a tomar para tratar de revertir el momento de la vivienda.

 

Estos son los titulares de cada uno de los diez puntos que serán desarrollados después uno a uno a lo largo del presente artículo.

 

1. Es necesario revisar el sistema obsoleto de protección oficial, adaptándolo a las necesidades actuales de vivienda.
2. Es necesario generar suelo sobre el que construir viviendas que la gente pueda comprar.
3. Posibles actuaciones de la administración ante la burbuja del precio del suelo.
4. Es necesario replantear las medidas que favorecen las estrategias especulativas frente a las empresas que generan valor.
5. Es precisa una actuación urgente para generar mano de obra en la construcción y revisar y modernizar industrialmente sus procedimientos artesanales.
6. Es necesario generar medidas paralelas al alquiler, como una acción inmobiliaria global, para contener su crisis alcista.
7. Es necesario controlar los plazos administrativos mediante la dotación de personal y su cualificación.
8. Es necesario generar garantías para el cliente y para los distintos actores del sector, por lo que proponemos que se estudien las ventajas que en otros países ha aportado el modelo fiduciario.
9. Es necesario insistir en las medidas de información y transparencia que propicia la nueva Ley hipotecaria.
10. Es necesario generar un sistema de comunicación ágil y flexible entre los distintos actores del proceso inmobiliario que generen una herramienta de supervisión global de los procesos en el sector, que, coordinados con y por la Administración, evite derivas conducentes a una nueva burbujas.

 

El desarrollo de las posibles soluciones que desde AGV ofrecemos es el siguiente:

 

1. Es necesario revisar el sistema obsoleto de protección oficial, adaptándolo a las necesidades actuales de vivienda.

• Necesidad de correspondencia del precio máximo con el coste real del producto y un establecimiento de mecanismos de revisión anual automática, como en el modelo navarro.
• Necesidad de ayudas al acceso a la vivienda, para lo que debe existir una correspondencia entre las limitaciones y requisitos exigidos y la prestación pública obtenida (precios de suelo, beneficios fiscales, financieros, etc).
• Movilización del suelo destinado a vivienda protegida a precio determinado legalmente. Los requisitos exigibles y los parámetros básicos han de venir determinados en los Planes Estatales (no se pueden crear derechos y productos diferentes en función de la Comunidad Autónoma de residencia, sin aportación de la propia Comunidad Autónoma. Las diferencias deben apoyarse en planes y recursos específicos autonómicos).
• Necesidad de correspondencia entre los ingresos máximos y los parámetros establecidos por las entidades financieras para acceder a la financiación hipotecaria. La generación de vivienda protegida en venta, supone que los sectores sociales interesados que puedan acceder a la misma y cumplan los requisitos no demandarán vivienda en alquiler, pudiendo la administración destinar recursos preferentemente a las personas que no puedan acceder a otro modelo (propiedad o alquiler libre).
• Recuperación de modelos de adquisición de VP que permitían su adquisición por personas que no cumplían los requisitos pero que lo destinaban a alquiler protegido a través de la Comunidad Autónoma.

2. Es necesario generar suelo sobre el que construir viviendas que la gente pueda comprar.

• Desgraciadamente ya no existe el concepto de vivienda asequible. Para poder recuperarla se necesita generar nuevo suelo por parte de las administraciones, la puesta en el mercado de suelo a precios asequibles para el desarrollo de viviendas con protección, bien por adjudicación por concurso, evitando subastas encubiertas, generación de suelos en derecho de superficie y/o otras colaboraciones entre administraciones y sociedades de economía social que permitan colocar en el mercado viviendas y/o alquileres asequibles que sirvan a su vez como reguladores del precio.
• Asimismo, se requiere una especial vigilancia en el importe relativo a las transacciones privadas de suelo protegido. Articular medidas que flexibilicen el acceso a la financiación de las sociedades de economía social y, posteriormente, a los socios adjudicatarios de las viviendas. Establecer ayudas que acomoden los préstamos a las posibilidades reales de los adjudicatarios de vivienda, especialmente en el caso de vivienda protegida y las condiciones establecidas para su acceso.

3. Posibles actuaciones de la administración ante la burbuja del precio del suelo.

 3.1 Es necesario proactivar políticamente el desarrollo de suelo.

• Revisión normativa, en lo referente especialmente a los plazos de desarrollo, volúmenes afectados y a la seguridad jurídica.
• Equilibrio económico en los desarrollos urbanísticos con un papel fundamental de los estudios y planes de viabilidad.
• Actuaciones en la generación de suelo edificable, bien directamente por las administraciones públicas o a través de entes instrumentales.
• Estudios sobre la demanda de vivienda y su proyección, que permita priorizar recursos.
• Fórmulas colaborativas con privados.
• Recuperación o establecimiento de ayudas económicas para el desarrollo de suelos, vinculado a la necesidad y al volumen de vivienda protegida –como en planes anteriores– y/o incentivos fiscales en los mismos.
• Seguimiento y exigencia del cumplimiento de los plazos previstos en los desarrollos de suelo y adopción de medidas coercitivas en caso contrario.

 3.2 Son necesarios el control y la previsión de los movimientos especulativos, así como desarrollar e incentivar la promoción cooperativa y la cesión del derecho de superficie como herramienta.

• Exigencia del cumplimiento del fin social de la propiedad del suelo y de los plazos para la materialización del desarrollo y/o edificación con la posibilidad de aplicación de expropiaciones.
• Limitación del precio del suelo destinado a vivienda protegida y exigencia de su cumplimiento.
• Derechos de tanteo y retracto (examen de fórmulas que permitan a las administraciones contar con los fondos necesarios).
• Eliminar en los procedimientos de enajenación de los suelos públicos –no solo de los integrantes de los patrimonios públicos de suelo– los contenidos económicos de mejora de precio que conllevan la aplicación de la fórmula de subastas encubiertas.
• Primar y baremar fórmulas de contenido social y participativo, evitando aquellas que por la vía de hecho excluyen las figuras como las cooperativas.

4. Es necesario replantear las medidas que favorecen las estrategias especulativas frente a las empresas que generan valor.

• La creación en 2012 de las SOCIMI –exentas de pagar impuestos por los beneficios obtenidos por alquiler de propiedades–, la modificación de la LAU (se baja la obligación de mantener el contrato de alquiler a los inquilinos de 5 a 3 años), la eliminación del derecho de tanteo para la venta de propiedades verticales y el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 que tiene como objetivo “contribuir al incremento del parque de viviendas en alquiler” ofreciendo ayudas económicas para el pago de los alquileres, entre otros, provocan el boom del alquiler, con fondos, empresas de capital riesgo, bancos e inversores que ven en el mercado inmobiliario una gran oportunidad para comprar inmuebles y ponerlos en alquiler con rentabilidades por encima del 5-6% y vender en un futuro.
• La compra masiva de viviendas y de suelo finalista (escaso) por parte de los nuevos protagonistas del mercado inmobiliario y la subida de los precios de construcción son los principales responsables del fuerte ritmo de crecimiento en el precio de las viviendas. Si esta situación se prolongara en el tiempo, el demandante particular puede quedar expulsado del mercado por precio.

5. Es precisa una actuación urgente para generar mano de obra en la construcción y revisar y modernizar industrialmente sus procedimientos artesanales.

• Apostar por la industrialización de los procesos que eviten la excesiva dependencia de la mano de obra a los ciclos del mercado.
• Compromiso de las administraciones por la formación reglada de los oficios y el reconocimiento oficial de las categorías profesionales.
• Retomar el contrato de aprendizaje y ordenar la formación profesional dentro de las empresas.

6. Es necesario generar medidas paralelas al alquiler, como una acción inmobiliaria global, para contener su crisis alcista.

• La acción política concentrada en el alquiler producirá una espiral alcista, en la que nos encontramos, si no es acompañada de una serie global de medidas como la que presentamos, y en las que la rehabilitación, actualización y modernización del parque inmobiliario ha de ser una medida de choque.
• El criterio de propiedad supone una decisión de ahorro, mientras que el alquiler supone una decisión de consumo. La administración ha de procurar, y el sistema cooperativo es una de las mejores garantías, que la mayoría de la población pueda acceder a una vivienda digna en condiciones de mercado.

7. Es necesario controlar los plazos administrativos mediante la dotación de personal y su cualificación.

• Dotación de medios a las administraciones para acortar los plazos de tramitaciones urbanísticas y/o de licencias.
• Seguimiento y exigencia del cumplimiento de los plazos previstos en los desarrollos de suelo y adopción de medidas coercitivas en caso contrario.
• Exigir el cumplimiento del plazo de pago de 60 días que marca la ley de morosidad de la UE a las constructoras.
• Limitación y control de los pagos por parte de las entidades bancarias a constructoras y subcontratas.

8. Es necesario generar garantías para el cliente y para los distintos actores del sector, por lo que proponemos que se estudien las ventajas que en otros países ha aportado el modelo fiduciario.

• Estudio en profundidad de la fiducia como vehículo alternativo para generar la deseada confianza entre las partes implicadas en el negocio inmobiliario y que permite a los clientes delegar la administración de sus activos, monetarios o no monetarios, en un tercero que obra como garante de dicha inversión, a los particulares aportar el suelo al negocio y participar en él mediante participaciones, a los gestores un mayor control y transparencia frente al resto y ante la Administración, que puede controlar de modo más exacto la fiscalidad y a las entidades, una herramienta de control profesionalizada y especializada en la vigilancia y el buen fin de un negocio. El siguiente enlace resulta muy pedagógico a la hora de conocer mejor la fiducia: https://bit.ly/2EgYZjA

9. Es necesario insistir en las medidas de información y transparencia que propicia la nueva Ley hipotecaria.

• Se genera una forma de indefensión por desconocimiento en la mayoría de clientes del complejo entramado económico tras la solicitud del préstamo necesario para financiar la adquisición de su vivienda. La posibilidad de que existan ambigüedades, errores e incluso abusos ha sido la tónica de los últimos años en algunos productos de financiación y la voluntad común ha de ser reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y reforzar la transparencia, sin que ello conlleve una restricción o encarecimiento de las concesiones hipotecarias, que obligue a informar y dejar constancia de ello tanto a entidades de crédito como a notarios.

10. Es necesario generar un sistema de comunicación ágil y flexible entre los distintos actores del proceso inmobiliario que generen una herramienta de supervisión global de los procesos en el sector, que coordinados con y por la Administración, evite derivas conducentes a una nueva burbujas.

• Búsqueda de fórmulas de estabilidad en la producción de vivienda.
• Planes generales flexibles, adaptables a los nuevos tiempos y a los ajustes en la demanda.
• Rediseño de la fiscalidad de la vivienda.
• Definición macroeconómica del sector inmobiliario como un promotor seguro de riqueza para el país.

 

Ante los problemas analizados, te animamos a que compartas con nosotros tus propuestas de solución para que las hagamos llegar a los responsables  políticos durante el transcurso de una próxima audiencia con la Administración.

Por último, y como en anteriores ocasiones, desde la Asociación de Gestoras de Viviendas queremos señalar que volvemos a mostrarnos públicamente como una entidad de carácter proactivo, extensa experiencia profesional y dispuesta a ofrecer nuestra capacidad de análisis y debate en beneficio de la mejor salud de un sector tan decisivo tanto económica como socialmente.