Conclusiones del evento ‘La construcción residencial: análisis, retos y soluciones’

El pasado 13 de junio, la Asociación de Gestoras de Viviendas (AGV) organizó en el Circulo de Bellas Artes de Madrid el evento ‘La construcción residencial: análisis, retos y soluciones’, en el que profesionales de la construcción compartieron sus puntos de vista sobre el complejo momento que atraviesa el sector. Pasados unos días desde la celebración de la jornada, ponemos a disposición de los asistentes y del público en general las conclusiones extraídas del enriquecedor debate que tuvo lugar durante el evento.

Conclusiones del evento

Durante el saludo a los asistentes del evento, Juan José Perucho, presidente de AGV y director general del Grupo Ibosa, destacó el dramático descenso en la construcción de viviendas desde 2006 (865.000) hasta 2014 (35.000) y que pese a su reciente repunte –se prevé que se visen 95.000 en 2018–, continuará siendo unas diez veces inferior a los niveles que se generaron hace una década, por lo que descartó la posibilidad de que se pueda proudicr una nueva burbuja.

Para Perucho, el hecho de que la producción se haya triplicado desde 2014 ha generado una tensión muy importante en los costes de la construcción debido a la falta de mano de obra con incrementos de costes en el entorno del 17-20%. Como consecuencia de ello, según afirmó en su análisis del presidente de AGV, los gestores y los promotores se estarían encontrando en la actualidad con dos situaciones preocupantes. Por un lado, la constatación de que las constructoras están realizando peticiones de revisiones de precios de hasta un 20% sobre contratos llave en mano a precio cerrado firmados en 2016/2017, llegando incluso a amenazar con abandonar la obra en algunos casos. Y por otro, la gran incertidumbre que se produce a la hora de presupuestar obras de promociones que tendrán que iniciarse en un año o que han comenzado o van a comenzar su comercialización próximamente.

Los datos de la evolución demográfica en España, de su Producto Interior Bruto y del buen momento que atraviesa nuestro país como importante destino turístico, apuntan a una producción deseable de vivienda nueva en torno a 120.000/150.000. Por lo que según el análisis de Juan José Perucho, si el déficit de mano de obra afectara al arranque de unas 20.000 viviendas, se podría hablar de una demanda insatisfecha de trabajo de unos 100.000 puestos de trabajo. Para el dirigente de AGV, con independencia de que los ajustes de precios pudieran haberse trasladado sobre todo a subidas salariales, las administraciones públicas y los agentes implicados en la construcción deben cuidar que el sector disponga de una producción más estable en el tiempo.

Asimismo, puso el acento en el desequilibrio que existe entre el insuficiente peso de la Formación Profesional y la sobreabundancia de la oferta universitaria, y destacando la oportunidad existente para la generación de miles de puestos de trabajo a los que habría que dotar de continuidad en un país con más de tres millones de parados.

 José María García Gómez, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, habló en su apertura del evento de un déficit de cualificación en el sector. Señaló la necesidad de contar con profesionales con papeles, con derechos reconocidos oficialmente y que puedan ejercer su trabajo con seguridad, así como la necesidad de atraer y consolidar el talento con una formación ligada al ámbito de la experiencia. Por último, emplazó a los asistentes a analizar la próxima política de vivienda, obra nueva, alquiler y el Plan de Vivienda 2018-2021 del recientemente nombrado gobierno.

Antonio Martín, presidente del Grupo Avintia, se mostró pesimista acerca de la actual concepción del sector, destacando como problemas más relevantes la cantidad de mano de obra cualificada perdida en los últimos años, el incremento en la exigencia del cliente final con respecto a la época anterior a la crisis, la enorme presión por parte de los fondos de inversión que provoca, en su opinión, que los sueldos se incrementen y la existencia de una estructura de costes desequilibrada. Apostó por la conversión de la construcción en un sector industrial mediante una industrialización integral aunque reconoció que a día de hoy la industrialización está denostada en la construcción.

En opinión de Jorge Perelli, presidente ejecutivo del Grupo Retineo, la subida de precios ha sido inevitable ante la imposibilidad de equilibrar oferta y demanda. Pronosticó una mayor subida y abogó por la necesidad de que se produzca una mejor movilidad, con un probable regreso de inmigrantes. Un hecho que en su opinión generará tensiones. Destacó de la demonización del sector durante la crisis y la falta de atractivo con el que cuenta para los jóvenes, fundamentalmente porque no han contado con oportunidades en los pasados años. Pese a todo se mostró optimista si se afrontan los problemas existentes. A la falta de mano de obra añadió en su análisis la escasez de empresas suministradoras y la capacitación en todos los niveles, poniendo el acento en que debería haber contratos de nivel adecuado.

Con respecto a la labor de la Administración señaló como inconveniente el fomento de comportamientos procíclicos y abogó por el diseño conjunto de planes a largo plazo de comportamientos anticíclicos entre la Administración pública y el sector. Asimismo, señaló a la burocracia como un problema que está afectando mucho al sector, con los retrasos en la concesión de las licencias como notable generador de tensiones.

Respecto a la industrialización, desveló la apuesta del grupo que preside por ella debido al mayor control que permite a través de la mejora de calidades, plazos y costes, y reveló que a su parecer la construcción cada vez se parecerá más al sector de la automoción si se apuesta por la industrialización. Una apuesta cuyas cifras solamente alcanzan para construir en España a día de hoy un 1% de las viviendas y que si bien no cree que sea la solución de todos los problemas si apuntó de que ha de servir como acicate para el sector.

Perelli señaló la necesidad de que el precio sea acotado. Según el presidente de Retineo, las constructoras asumen todo el riesgo y si una obra es grande nadie la quiere ofertar, por lo que apostó por un reparto de los riesgos equilibrado y una evolución hacia un sistema de contratos. Esgrimió la necesidad de los contratos open-book y advirtió a los bancos de que deben cambiar el paso.

Santiago Gil Arranz, compartió el propósito a corto plazo del Grupo Perteo de contratar personal propio y formarlo como remedio al éxodo que ha tenido lugar con la mano de obra a otros sectores y la imposibilidad de conseguirlo a través de las subcontratas. Reclamó la necesidad de que se permita entrar al sector en la cadena de valor de la industrialización y puso el acento en el problema de que están dando los precios en dos meses y se les tiene que incluir antes porque se está llegando siempre tarde.

Javier Sagüés, director general de Arpada, calificó la realidad actual como penosa pero calificó el futuro como bueno. A su parecer es importante aceptar que la mano de obra que abandonó el sector no va a volver en su mayoría y señaló a los jóvenes como los que tendrán que abrir el futuro y que por lo tanto se debe comenzar a trabajar con ellos. Apostó por dejar a un lado la desconfianza reinante y por comenzar a contar con todos los actores implicados, haciendo especial hincapié en la fidelización de los proveedores. Se mostró positivo ante el trabajo que se está comenzando a realizar en la industrialización y la formación, apuntando que en el caso de la primera tiene mucha importancia –pese a las dificultades con las que cuenta en España– y que hay que mentalizarse de que debe surgir desde el mismo proyecto.

Laura Gómez Lima, representante de ATA, desveló que la mitad de los autónomos que perdieron su empleo durante la crisis pertenecían a la construcción y denunció el actual crecimiento del número de falsos autónomos en el sector. Para evitar este modelo de trabajo pidió la unión de fuerzas de los actores del sector por la vía del acercamiento y el diálogo con los afectados. Denunció la escasa atención prestada a la Formación Profesional a favor de un exceso de apuesta por la Universidad. Asimismo, conminó a los presentes a que señalaran las posibles trabas en los convenios con las que afirman encontrarse para poder así tratarlas con la Administración.

Desde el punto de vista de las entidades bancarias, José Góngora, de CaixaBank, destacó como su principal preocupación el precio de la construcción. Según el responsable bancario, el incremento de los precios están siendo soportada por los cooperativistas y esta subidas de precios tienen su origen en la oferta de trabajadores. Apuntó que se perciben dos actitudes distintas en el sector. Por un lado, una chulesca que amenaza con para la obra y otra, dialogante, que denuncia la subida de los costes.

Advirtió sobre las cláusulas de rescisión con las que cuentan los bancos para los casos en los que existan modificaciones arbitrarias de los precios y apuntó la necesidad real de tratar el asunto entre todas las partes. Destacó la extrema prudencia con la que se están conduciendo los bancos y exigió una actitud similar a los gestores con referencia a los contratos y a la hora de escoger la constructora con la que se va a trabajar.

Respecto a los contratos open-book, esgrimidos como solución para el sector por parte de algunas constructoras, Góngora resumió que los vería como solución si el finalista fuera un inversor pero en el caso de los proyectos de las gestoras se trata de cooperativistas.

Expresó su deseo por que los proyectos estuvieran convenientemente atados, señalando que las entidades bancarias pueden asumir únicamente un cierto riesgo dado que solo cobran un 2.5%.

Santiago González, moderador de la segunda mesa de debate, vocal de AGV y gerente de la gestora Libra Gestión de Proyectos, señaló la dilación de los plazos en la concesión de las licencias como una de las causas generadoras de la inseguridad a la que se ven sometidos los gestores y apuntó la importancia que tiene esta en los contratos de adjudicación que realizan con sus socios. Se debe realizar un trabajo serio para acotar adecuadamente los precios de ejecución de obra y plazos de la misma, de manera que no se incurra en desviaciones que supongan un mayor coste para los socios y peticiones de financiación extra a las entidades bancarias que puedan provocar la caída de los socios. Debe trabajarse en la colaboración entre las partes para dotar de garantías reales a las ofertas.

El presidente de Tilmon, Teodoro González, advirtió sobre el hecho de que la crisis aún no ha terminado debido al tiempo precioso que el sector ha perdido para formar profesionales. Destacó el problema que supone la ausencia de una cartilla profesional que reconozca el valor real de cada trabajador en un momento en el que vuelve a haber trabajo.

González urgió a la búsqueda de soluciones a situaciones como la actual en la que el acera ha subido un 18% y la mano de obra del acero lo ha hecho en un 70%. Asimismo, destacó la necesidad de solucionar la escalada en el precio de los solares y llamó a la colaboración de las constructoras con los promotores de cooperativas para encontrar soluciones en los proyectos. Pidió tiempo para los arquitectos a la hora de pensar y diseñar bien los proyectos y subrayó la necesidad de contratar con tranquilidad, amén de sugerir que se colabore estrechamente con las constructoras en la fase de proyecto.

Para Lorenzo Rico, de Construcciones Rico, la mejor opción para empresas de tamaño medio en el sector pasa por fidelizar a los contratistas, en ser serios y en basar las relaciones en la confianza. Además, denunció que las constructoras están asumiendo más obra de la que pueden hacer, produciéndose así retrasos en algunos casos y paralizaciones en otros.

Enrique Quevedo, presidente de Oproler, abrió su alocución destacando la tolerancia y el compromiso por parte de todos los actores del sector como la primera vía para alcanzar la solución deseada al momento actual. De la industrialización señaló que puede ser una solución más a largo plazo y comentó que el open-book ha de servir para poder modificar cuestiones para que para la mejora de los costes. En cuanto a su propia compañía señaló que debería ampliarse con otra serie de oficios para así poder evitar el sobrecoste de las subcontratas.

Se mostró partidario de apostar por la formación de los jóvenes en para de entre 18 y 30 años y añadió que convendría estabilizar la revisión de precios que se establecen en los contratos públicos y privados. Quevedo rompió una lanza a favor de las constructoras al afirmar que son empresas reconocidas que no abandonan las obras y que desde 2008 no hacen ninguna locura.

Finalmente, reconoció que se está produciendo la reformulación de la industria con la introducción de la tecnología y un mayor conocimiento. Apostó por el pago de los servicios si se desea que los servicios salgan bien y en plazo y reconoció el mayor precio de los mismos por la mejor formación de los participantes en la industria y la mayor calidad resultante.

Domingo González, jefe de departamento de Edificación de Saunier Duval, quiso distinguir entre la subida del precio de la construcción y la subida de precio de la vivienda. Definió al sector como inmovilista con mucha inercia y pronosticó un cambio profundo del mismo en los próximos años. Denunció cómo están haciendo las cosas en la actualidad con especial énfasis en que la vivienda, que consideró una necesidad, se está realizando como si de artesanía se tratara al estilo de como se llevan a cabo los artículos de lujo. Según González se deden hacer viviendas eficientes y focalizar el problema en cambiar la forma de construir. En su opinión el sector funciona de manera especulativa y no debería ser así. Además, se quejó del perjuicio que está suponiendo para todos la burocracia y la Administración. Por último destacó un aspecto sobre la nueva normativa al apuntar que entre todos están obligados a encontrar el costo óptimo.

Carlos Lahoz, vicedecano del COAM, manifestó que existe un desconcierto respecto al precio y que las cosas se están pagando por debajo de su valor. Asimismo, exigió transparencia a la Administración para que atajen el problema existente con el suelo.

Lahoz reclamó que el sector debería convertirse en una verdadera industria pero que aún no se ha generado un proceso y un autoconocimiento necesarios para tenga lugar, como sí ha hecho Testa, por ejemplo, que ahora podría fabricar cualquier cosa porque han creado un proceso. Al mismo tiempo, añadió que existe mucho recorrido por delante para ello. En cuanto a las medidas más inmediatas apostó por aquellas que pasan por la educación.

César López Albero, representante del Banco Sabadell, apuntó que desde las entidades bancarias buscan obtener una visibilidad total de los proyectos y que buscan que las promociones se finalicen siempre y que todas las partes cobren y que se produzca dentro de los plazos. Para ello, es necesario que los bancos puedan monitorizar los pagos a las subcontratas para que se hagan en en la forma adecuada y en un plazo de 90 días para lo que deberían contar con el permiso de los gestores.